Estimation d’un bien LMNP en résidence services : les critères à connaître

Dans le cadre d’un investissement en LMNP, l’estimation de la valeur du bien ne peut pas se réduire à un prix au m2 pour un emplacement donné. Et c’est encore plus vrai quand on se parle de logement en Résidence Services, que ce soit une résidence étudiante, de tourisme, d’affaires, pour seniors ou encore en EHPAD.

Le futur acquéreur n’étant pas amené à occuper le logement, ce sont bien tous les aspects liés à la performance, la sécurité et la qualité de ce projet d’investissement, qui vont retenir son intérêt.

Tout produit d’investissement, y compris dans l’immobilier, voit sa valeur fluctuer à cause ou grâce à des facteurs extérieurs. Une évolution des taux d’emprunt ou de la réglementation fiscale, une actualité qui peut être favorable ou défavorable suivant le secteur d’activité… sont autant d’éléments qui vont influencer l’intérêt des investisseurs et donc l’évaluation du bien, au-delà de sa qualité immobilière.

Nous avons encore en tête le secteur du tourisme, frappé durement pendant la crise sanitaire, mais reparti de plus belle aujourd’hui, la mauvaise presse autour des EHPAD privés depuis janvier 2022 avec l’affaire EMEIS (ex ORPEA). Tous ces facteurs ont impacté l’estimation des biens, provoquant des périodes plus ou moins propices pour revendre son LMNP en résidence services.

Une bonne localisation pour un bien en LMNP est étroitement liée au type de résidence. Une résidence est bien située quand elle est adaptée à la demande et aux besoins de ses locataires.

Une résidence de tourisme au sein d’une station de ski attractive ou en bord de mer va beaucoup jouer sur sa valeur. Pour les logements destinés aux étudiants, c’est plutôt la proximité avec les écoles supérieures et l’accès aux transports qui sont à prendre en compte. Concernant les résidences seniors, il faudra attacher une importance à la présence de nombreux commerces de proximité, de loisirs, à l’environnement ainsi qu’à la zone de chalandise associée à la concurrence existante et à venir. Et si on parle de résidences d’affaires, elles auront une valeur plus élevée si elles sont proches d’un pôle d’activité dynamique ou d’un centre-ville.

L’état général du bâtiment, des équipements et du mobilier doit être pris en compte dans l’estimation.

Des appartements vieillissants, des équipements dégradés ou des finitions de mauvaise qualité sont autant de travaux de rénovation et de charges potentielles à court terme. Cela entraine donc un risque qui peut peser fortement sur la rentabilité de l’investissement du futur propriétaire qui attend par définition une compensation de ce risque. Compensation qui se traduira naturellement par une baisse du prix net vendeur afin d’augmenter le rendement.

Aussi appelé exploitant ou preneur à bail, la solidité financière et le sérieux du gestionnaire vont impacter l’évaluation du bien en LMNP. Pourquoi ? Parce que c’est lui qui verse les loyers !

Un exploitant fiable, à la gestion irréprochable dans une résidence rentable, c’est l’assurance pour le propriétaire investisseur de percevoir ses loyers et de signer un bail favorable lors du prochain renouvellement.

C’est le contrat de location qui lie le propriétaire investisseur au gestionnaire qui exploite la résidence. Sont précisées dans ce bail de nombreuses informations qui vont jouer un rôle sur le rendement du LMNP et donc sur son estimation. Le montant et la répartition des charges d’entretien et des travaux peuvent, par exemple, être plus ou moins favorables au propriétaire.

L’autre point très important concerne la durée du bail commercial, en particulier la durée restante.

Un bail commercial qui vient d’être renouvelé récemment, c’est une excellente visibilité pour l’investisseur sur les prochaines années, en particulier si il est stipulé ferme, autrement dit si l’exploitant n’a pas possibilité de rompre le bail tous les 3 ans.

Dans le cas contraire, suivant l’historique de la résidence services, un bail qui arrive à son terme à court ou moyen terme apporte de l’incertitude sur les loyers futurs, ceux-ci pouvant être révisés à la baisse au moment du renouvellement, des travaux pouvant être à réaliser, du mobilier à changer… Donc Il s’agit là d’un risque réel qui devra être compensé par une baisse de prix afin de proposer un rendement plus important pour le futur acquéreur (le rendement correspondant au loyer perçu par rapport au montant investi).

Les loyers issus de la Location Meublée sont essentiels dans le calcul de la rentabilité et donc l’estimation du prix du bien en LMNP.

Le montant des revenus locatifs va donc être mis en regard de tous les critères abordés juste avant pour définir le rendement à proposer au futur investisseur.

Bon à savoir :
Le loyer fixe est retenu pour son montant global hors taxes. En cas de part variable dans le loyer, celle-ci fait l’objet d’une moyenne sur les trois dernières années et vient en complément du loyer fixe le cas échéant.
On définit en amont quelle rentabilité il faudra proposer au futur investisseur, en fonction des caractéristiques du bien et des rendements attendus par le marché investisseur. On en déduit ensuite le prix.
Par exemple, pour un bien en LMNP qui génère 4 000 € HT de revenus locatifs, si l’on souhaite proposer un rendement de 4 % HT au futur investisseur, le prix du bien devra donc être fixé à 100 000 €.

Réaliser une bonne évaluation demande une réelle expertise pour jongler avec tous les critères déjà évoqués en plus d’une excellente connaissance du marché investisseur. Cela doit permettre d’arriver à un équilibre qui doit bénéficier à l’acheteur comme au vendeur.

Un prix trop bas entrainerait un manque à gagner pour le vendeur mais une surévaluation du prix pourrait aussi repousser les investisseurs et rendre difficile la revente de votre LMNP. Surtout, il ne faut pas oublier que le futur acquéreur ne bénéficiera pas des avantages dont vous avez pu bénéficier lors de l’achat de votre LMNP neuf (frais de notaire réduit, récupération de la TVA Immobilière, défiscalisation Censi-Bouvard…)